家賃収入を考えて投資向け物件を購入する際には、優良物件を見極めなくてはいけません。

投資成功のカギになる物件選びは、ポイントを押さえて効率よく行いましょう。

こちらでは、不動産投資を考えている方に向けて、優良物件の探す際の7つのポイントをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産投資に向きの優良物件を見つけるために、以下の7つのポイントを押さえておきましょう。

1．物件があるエリアの人気度

まずは、物件があるエリアの人気度を確認しましょう。住みたい街に選ばれるエリアや、入居希望者が多いところが望ましいです。

必ずしも都市部が人気というわけではありません。郊外でも、駅が近くて3路線以上乗り入れている、周辺環境がよいなど、そのエリアならではのメリットがある土地は強いです。

2．予測も含めた人口の推移

近年は、人口が減少傾向にあります。賃貸住宅の需要も低くなりつつあるため、不動産投資を成功させるには人口の推移を見ることも大切です。

人口減少の影響を受けにくいエリアや、人口上昇中のエリアは不動産投資に向いています。

反対に現在の人口が多くても減少傾向が強いところや、高齢者数が多いエリアは長期的な不動産投資には向いていないでしょう。

詳しい人口の推移は、総務省統計局のサイトでチェックできます。

3．入居者層と間取りの相性

入居者が求める間取りに合った物件であることも、不動産投資には欠かせない条件です。

例えば大学の近くで単身者が多いエリアに、ファミリー層向けの広い物件を保有しても需要はあまり望めません。

賃貸物件を探している世帯に多い構成を調べて、それに合った間取りや広さの物件を選ぶようにしましょう。

4．建物のメンテナンス状況

条件のよいエリアで入居者層に合う間取りの物件を見つけても、管理状態が悪ければ投資には向いていません。

共有スペースの清潔さや住空間の安全性はもちろんですが、定期点検や修繕計画、管理体制などにも目を向けて細かくチェックしましょう。

特に都市部ではセキュリティ面が重視され、少し家賃が高くても安全な物件を選ぶ人も多いです。

5．構造と築年数

建築物の耐用年数は、構造によって違います。RC構造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年です。

この年数に近づくにつれ、メンテナンスの必要な部分は増えていきます。特に木造建築は、10年を経過したころには屋根・外壁・水回りなどに問題が出てきやすくなります。

それを踏まえたうえで投資物件を選ばないと、購入後の修繕費が高額になってしまうでしょう。

6．手数料を含めた購入価格

物件を決めたら、手数料を含めた購入価格を計算してみてください。

仲介手数料・税金・司法書士手数料・登録料など、様々な手数料が掛かります。おおよそ物件価格の7%ほどはかかると考えておきましょう。

2,500万円の物件なら、物件の購入費に加えて175万円前後の手数料がかかることになります。

7．表面利回りではなく実質利回り

利回りの計算をしましょう。

この時の利回りは表面利回りではなく、諸経費や建物の管理・維持費を計算に入れた「実質利回り」で計算します。

ここまでの条件を満たしていて、実質利回りにも納得ができたら、その物件は「買い」かもしれません。

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不動産投資に欠かせない優良物件探しは、物件だけでなく周辺環境や人口の推移にまで目を向けることが大切です。

また、そのエリアに多い世帯や求められる賃貸物件の間取りも考慮しなくてはいけません。

そのうえで状態がよく、利回りにも納得できる物件があれば、それは間違いなく優良物件といえるでしょう。

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